中古マンションの選び方マンションのリノベーション【神奈川・横浜】有限会社佐藤建装

失敗しない中古物件選びのコツ

耐震性や耐久性、資産としての価値など、中古マンション選びには不安がつきもの。リノベーションを前提に中古マンションを購入する際に注意したいポイントをまとめました。

プロと一緒に物件を見学して必要なアドバイスをもらおう

中古物件の状態のよしあしは、プロでなければ見極めが難しいもの。室内の見た目はきれいでも、配管が老朽化していてすべて交換しなければならなかったり、壁内や天丼裏の断熱材が不足していたりと、見えない部分に問題が隠れているケースもあります。このような場合、内装と設備機器だけを交換するつもりが、床や壁を壊して張り直すような大工事になってしまうことも。
こうした事態を避けるには、物件を見に行く際にリノベーションのプロに同行してもらうのがおすすめ。そのためには、物件を購入してから依頼先を探すのではなく、先に依頼先を決め、物件探しから相談することが大切です。ほかに、物件選びをサポートする第三者機関に依頼するという手も。不動産売買の契約書をチェックしてもらえたり、資金計画についてのアドバイスが受けられます。

竣工した年、分譲と施工会社を必ず調べて納得してから購入を

マンションの耐震診断には多額の費用がかかるため、個人で依頼するのはほぼ不可能。また、耐震補強についても個人レベルで行える工事は残念ながらありません。
ただ、近年たて続けに起きている大きな地震を受けて、マンション全体で建物の耐震性を調査するところも出てきました。そうした物件では、管理組合に問い合わせれば結果を教えてもらえます。
もうひとつ、物件選びにあたって一定の基準になるのが、マンションの竣工年です。１９８１年（昭和５
６年）に現在の耐震基準が定められたため、建築確認申請の日付が１９８１年６月１日以降であれば、国が定めた耐震基準をクリアしていることになります。また物件の分譲会社の規模、竣工実績なども調べておくと安心感につながります。

物件価格だけでなく「いつまで住みたいか」を基準に

築年数の古いマンションは、なんといっても手頃な価格が魅力。特に若いファミリーが、リノベーションを前提に築４０年以上たった物件を購入するというケースも多いようです。
ところが、一般的なマンションの寿命は、およそ５０〜６０年といわれています。リタイア後の夫婦などであれば「あと１０年住めればいい」と考えることもできますが、３０代のファミリーなら、これから数十年は暮らすつもりで物件を購入するはず。そうした場合、思ったより早く建物の老朽化問題に直面することになるかもしれません。
近い将来の住みかえを視野に入れているのなら問題はありませんが、「いつまでここに住みたいか」をきちんと決めておくのは大切なこと。物件価格だけで飛びつかず、長期的なビジョンをもとに物件を選ぶのが賢明です。

希望のリノベーションができるかどうかマンションの構造をチェック

マンションリノベーションでは、建物そのものの構造によって、できる工事とできない工事があります。中高層マンションに多い「ラーメン構造」は、柱と梁で建物を支える構造で、間仕切り壁をすべてとり払うスケルトンリフォームも可能です。一方、低層マンションに多い「壁式構造」は、壁と床などの面で建物を支えるため、住居内に撤去できない壁があることも。「間仕切り壁をなくして部屋同士をつなげたい」「スケルトンリフォームで間取りをすべて変えたい」などの希望があるのなら、そうした工事ができる構造かどうか、あらかじめ確認しておきましょう。
もうひとつチェックしたいのは、床下の構造。通常、マンションでは床下に排水管があり、水が流れるように勾配（傾き）をつけて設置されています。この排水勾配を確保できる範囲であれば、水回りの移動はスムーズ。一方、古いマンションなどで、排水管が下の階の天丼裏を通っているケースでは、移設工事が難しくなります。床下のスペースが狭く、十分な勾配をつけられない場合は、室内の床を１段上げ、その下に配管を通すというテクニックもあります。

リノベーションの自由度に影響する管理規約も事前にチェック

構造のほかにリノベーションエ事の内容に大きくかかわるのが、マンションごとに作成している管理規約です。共用スペースの使い方やゴミ出しのルールなどが定められているほか、ほとんどの物件ではリノベーションに関するとり決めも記載されているので、管理会社にあらかじめ見せてもらいましよう。
遮音性を重視して、使える内装材を限定しているマンションも。床に使えるのはカーペットのみ、というケースもあるので、フローリングを希望している人は要注意です。また一般的に、マンションの外観にかかわる部分（玄関ドアやサッシ、バルコニーの手すりなど）には手を加えないのがルールです。
工事を行ってもいい曜日や時間帯についても、事前に確認を。制限が厳しいマンションでは、工期が大幅に長くなることがあります。

湯沸器や電気の容量、エアコン用の穴など、暮らしにかかわる部分も確認を

古いマンシヨンでは、給湯器の能力が１６号程度だったり、電気容量が３０アンペア程度だったりすることも。今の暮らしに合わせるためには設備の交換などが必要になるため、事前にチェックし、そのための予算を準備しましょう。
キッチンと浴室で同時にお湯を使う場合、給湯器の容量は最低でも２０号は必要です。また食洗機やＩＨ調理器など、使用する電気量が大きい電化製品を設置する場合、それに見合うアンペア数に契約し直す（古いマンションでは、３０アンペア超に変更できないケースも）ほか、単独の電気回路が必要になるため、分電盤に予備のブレーカーがあるかどうかも調べておきましよう。
エアコンの設置にかかわる条件も、入居後の暮らしに大きく影響します。エアコンを設置するには、壁面に専用の穴が必要で、室外機を置くスペースを確保しなければなりません。壁面に穴があいているか、室外機はどこに設置すればいいか、管理会社にあらかじめ確認しておくと安心です。